投资设立公司、国有企业改制、组建拟上市股份公司；

    公开发行股票、股权转让；

    企业兼并、收购或分立、重组，中外合作、合资，抵押贷款；

    法律诉讼、破产清算等目的的企业整体资产评估、企业价值评估等。

    企业整体资产评估是对独立企业法人和其他具有独立经营能力的经济实体的整体资产进行评估。企业整体资产是由多项资产所组成的资产的总体，这种资产总体必须具有一定的生产能力和获利能力。整体企业资产评估的对象是经济实体的全部资产和全部负债。与单项资产评估相比，整体资产评估有其自身的特点。

总体资料

1、企业法人营业执照、开户许可证；

2、企业及企业法人简介、组织（股权）结构；

3、公司成立时和增减注册资本时的验资报告；

4、前三年财务报表（资产负债表、损益表）及评估基准日会计报表

5、提供距评估基准日***近注册会计师审计后的审计报告书；

6、相关经济行为的批文（上级主管部门对企业申请评估的批文）等涉及或可能涉及企业产权（股权）关系变动的法律文件；

7、企业所在行业的背景资料（行业经济及行业技术水平、现状与发展趋势）；

8、土地使用权证、土地红线图、区域总平面图、土地证、地下（供水管）设施布置图；

9、 在建工程提供有关产权凭证、建筑许可证，评估基准日完成工程程度和工程量、实际付款和工程欠款情况以及预决算值，资金来源情况等；

10、待核销、报废资产情况说明材料，存货盘点表；

11、评估基准日的现金盘点表和银行存款对账；

12、委托方******函（由评估机构提供式样）；

13、资产清查明细表。

 

单项资产评估

单项资产评估包括有形资产评估（含机器设备、专业生产、建筑物、房地产、存货等）和无形资产评估（含商标、专利、特许权、长期投资等）。

单项资产评估的目的：资产转让、资产抵押、资产拍卖、资产租赁、诉讼清偿等目的的机器设备、专业化生产线、房屋建筑物、房地产、长期投资、债权、股权等。

根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例，资产评估中的资产评估准则有重置成本、现行市价、收益现值和清算******等四种。

 

单项机器设备

1、机器设备资产评估清查明细表；

2、重大设备定期维修保养及检测记录；

3、设备招投标文件、订货合同、付款凭证及设备发票复印件；

4、如锅炉、压力容器、电梯等设备需提供劳动部门的检验报告；

5、机动车辆购置发票、车辆行驶证、注册登记摘要信息栏等复印件，至评估基准日已行驶万公里数。

 

 

专利技术价值评估

专利权评估是根据特定目的，遵循公允、法定标准和规程，运用适当方法，对专利权进行确认、计价和报告，为资产业务提供价值尺度的行为。

专利权是发明创造人或其权利受让人对特定的发明创造在一定期限内依法享有的独占实施权，是知识产权的一种。包括：发明专利、实用新型专利、外观设计专利。

专利评估的方法：

收益现值法。大多数专利评估******方法。持续经营条件下，专利评估采用国内、国际通用的资产评估方法——收益现值法。收益现值法，是在企业持续经营条件下，通过估算专利经济寿命期内的合理预期收益，并以适当的折现率折算成现值，借以确定其价值的一种评估方法。其核心是收益年限、收益额、折现率。

成本法。当某项专利技术尚处于早期开发阶段时，其结果具有强烈的不确定因素，导致专利的经济收益很难确定, 用成本法更为合适。

 

一．企业基础资料

1．企业法人营业执照等。

2．企业简介、公司章程；

3．企业营销网络分布情况；

4．企业产品质量标准；

5．新闻媒体、消费者对产品质量、服务的相关报道及评价等信息；

6．其它。

二．专利技术资料

1．委托方专利产品研发情况简介、专利研制人简介；

2．专利证书及相关受理、转让、变更（合同）等法律文书及价款支付凭证；

3．专利说明书；

4．专利技术基本情况调查表（见附表）；

5．专利产品项目建议书，合资合作意向书，可行性研究报告或技术改造方案；

6。专利技术检测报告，科学技术成果鉴定证书，专利技术检索资料，行业******专家对技术的评审等；

7．当年交纳的专利申请费、维持费、年费等各项费用的收据、凭证；

8. 行业专家对于专利技术新颖的鉴定意见

9. 专利登记薄副本

三．财务资料

1．委托方近三至五年（含评估基准日）资产负债表、损益表或与专利产品相关财务收益统计；

2．专利产品开发研制资金投入及费用统计；

3．委托方未来三至五年发展规划；

4．委托方对该专利产品未来3-5年的收益预测及编制说明。 

四．其它资料

1．专利产品获奖证书、************企业认定证书。

2．专利维持年费按期缴纳******书。

3．委托方******书。

 

 

 

商标价值评估

商标评估的定义 商标评估是根据特定目的，遵循公允、法定标准和规程，运用适当方法，对商标进行确认、计价和报告，为资产业务提供价值尺度的行为。商标评估属于无形资产评估的一种类型。

一．企业基础资料

1. 工商企业法人营业执照等；

2．企业简况、法定代表人简介、组织机构图、股权结构图；

3．商标的相关申报资料或认定证书；

4．新闻媒体，消费者对商标产品质量、售后服务的相关报道和评价等反馈信息；

5．技术产品研发情况简介，科学技术成果鉴定报告或技术产品说明书等技术鉴定资料；

6．企业销售网络分布情况；

7．企业产品质量标准，企业年度工作总结；

8．商标产品获奖证书、企业荣誉证书、法定代表人荣誉证书；

二．产权资料

1．商标注册证书及相关变更注册法律文书；

2．商标图案及释义；

3．涉及商标产权关系的相关批文或经济合同等法律文书；

三．财务资料

1．企业近三至五年（含评估基准日）财务年度报表以及财务年度分析报告；

2．企业主要产品生产经营统计资料；

3．企业历年商标投入统计资料（包括广告、参展等费用）；

3．企业未来三至五年商标产品规划，追加投资计划；

4．企业未来三至五年商标产品收益预测以及预测说明；

四．其它资料

1．注册商标基本情况调查表；

2．商标续展******书；

3．企业******书

 

 

 

房地产价值评估

随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是***容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全***显得极为重要。

 

房地产价值评估：

1.房地产转让、出租、抵押、作价出资（入股）的评估；

2.非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的房地产评估；

3.企业兼并、破产、清产投资涉及的房地产评估；

4.征收房地产税费涉及的房地产评估；房地产******咨询；

5.城市房屋拆迁补偿******评估。

 

评估类型：

1、一般评估：

这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2、房地产抵押贷款评估：

这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3、特定评估：

这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易******明显低于市场******水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

 

评估资料搜集：

1．公司法人营业执照、公司章程等；

2．公司简介、房地产项目概况；

3．经济行为批准文件（如股权转让协议、合资合作协议等）；

4．房屋所有权证书或产权证明文件（如购置合同、协议）；

5．国有土地使用权证书；

6．上一年度注册会计师的审计报告；

7．评估基准日的资产负债表；

8．建设项目开工证；

9．建设项目规划许可证；

10．房地产项目的开发成本（按子目列示，如土地出让金、拆迁费、戡察费、设计费、土建、设备购置、设备安装、待摊投资、利息支出）等；

11．评估基准日资产负债表项目（开发成本除外）明细（委估资产清单）；

12．房地产项目可行性研究报告、工程概预算、竣工决算资料；

13．房地产项目所在地同一区域、同类结构房屋单方造价，土地基准地价及市场交易价；

14．******书。

 

 

 

 

 

土地使用权估价评估

土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的******的过程。

 

土地使用权估价目的

使用权转让、投资入股、银行抵押贷款等。

 

土地使用权估价方法

基本估价

又分为收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法。

应用估价法

又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。 

方法选取

根据《城镇土地估价规程》的要求，对一宗土地进行估价时，通常要依据评估目的和宗地的用途同时采用上述方法中的两种，并对两种方法评估的结果进行分析后取值。

 

(一)、市场比较法

市场比较法是土地估价中***基本、***常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交******作适当修正，以此估算带估土地客观合理******的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场******，即具有******的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其******相互牵制而趋于一致。市场比较法***是通过对具有替代关系的类似土地的交易******进行修正，求得待估宗地的******。

(二)、收益还原法

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地******的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它***表现为土地******。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场******。而这个市场******也***是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义***是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这***是收益还原法的基本原理。

由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它***是地租。

收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

　　基本公式：

　　土地收益为无限年期

　　V= a / r

　　V —土地收益******

　　a —土地纯收益(地租)

　　r —土地还原利率

(三)、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的******的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能******反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的******评估，选择该方法时应慎重。

　　基本公式：

　　地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本****** + 土地增值收益

(四)、剩余法

　剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易******的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以******余额来估算带估土地******的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少***决定了土地******的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的******扣除非土地因素的贡献。

　剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产******中扣除房屋******，剩余之数即为地价。

　　基本公式：

　　V = A - ( B + C )

　　V—待估土地的******

　　A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;

　　B —整个开发项目的开发成本;

　　C—开发上合理利润

　　对于房地产开发项目，其具体公式为：

　　土地****** = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润

　(五)、基准地价系数修正法

　基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观******方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的******，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地******。

　土地******是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地******的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权******评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。

　划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权******加上出让金，则应等于出让土地使用权******。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权******：

　成本法。在用成本法计算出让土地******时，土地******为土地成本******与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本******为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权******应为土地成本******，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

　收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。***终划拨土地使用权******等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

　市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权******。

　用出让土地使用权******扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权******=划拨土地使用权******+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权******=出让土地使用权******×(1-出让金比例)。

 

土地使用权******评估需提供的资料

（一）工业用地：

1、土地证、宗地图；

2、企业营业执照；

3、规划设计条件通知书、建设规划许可证（规划局加盖公章）；

4、国有土地使用权出让合同；

5、购地款发票凭证；

6、地上有建筑物需提供房产证；

（二）住宅、商住、商业用地：

1、土地证；

2、宗地图；

3、企业营业执照；

4、国有土地使用权出让合同；

5、购地款发票；

6、地上有建筑物需提供房产证；

7、规划设计条件通知书；

8、建设规划许可证（规划局加盖公章）；

9、规划总平面图。

 

 

林权评估(森林资源评估)

 

森林资源是陆地生态系统的主体，它具有生态效益、社会效益和经济效益。是人类生存必要条件，森林资源又是人类社会极为重要的财富，林业企业赖以生存和发展的物质基础。森林资源资产是以森林资源为物质内涵的资产。它仅是森林资源中具有资产性质的一部分经济资源。它是林业企业赖以生存和发展的物质基础、生产资料的主要来源。森林资源资产是自然资源资产的主要组成部分。是一种具有再生能力的自然资源资产。

 

评估的目的

1、以林地资源自身资产价值核算、林地资产出让、产权交易为评估目的。

2、以林地资产经营活动为评估目的。林地使用权的租赁经营、拍卖、折价入股以及与外商合资、合作设立合资、合作企业等多种新林业经营方式，为维护经营者与所有者、股东等各自的利益，必须经过资产评估。

3、以融资业务为评估目的。当林地作为不动产用以进行抵押，以确保银行贷款的安全时，要进行资产评估。

4、以资产保全或资产补偿为评估目的。林地作为土地的一部分，是************资源，其所有者和使用者为维护自身的利益，或以递延资产摊销形式，或以特定资产的期间费用形式，对资产的消耗使用获得补偿而进行的评估。

5、以法律事务与咨询事务为评估目的。随着改革开放，人们的产权意识不断加强，林地产权纠纷付请法律的会越来越多，由于侵权行为引起的索赔诉讼也需要资产评估来解决。

 

森林资源资产评估基本方法

森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下：  

一、市场法  

是指利用市场上同样或类似资产的近期交易******，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。  

㈠、市场价倒算法       

用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。

㈡、现行市价法  

现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下：  

1、林木现行市价法  此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。

2、林地现行市价法        

此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。 

㈢、景观评估中市场法的应用  

以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易******，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择多个森林景观资源资产可比交易实例。

通过此方法进行评估需要满足两个***基本前提条件：一是有一个活跃的公开市场，二是公开市场上有可比的森林景观资源资产交易案例。  

市场法是资产评估中***为直接、***具说服力的评估方法之一。在森林景观资源资产市场交易环境比较成熟、公开、有序，且有足够数量可比交易案例以供参考的情况下，宜优先选用此方法。但是，目前国内森林景观资源资产公开市场交易案例较少，且由于森林景观的自然特性、周边经济因素、经营环境等的不同，给市场法的应用带来了很多限制。  

二、收益法  

是指通过被评估森林资源资产未来预期收益的现值，来判断森林资源资产价值的各种评估方法的总称。它服从森林资源资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算森林资源资产价值。在森林资源资产评估中，收益法主要包括收获现值法、收益净现值法、假设开发法、年金资本化法、林地期望价法等。

 ㈠、收获现值法  该方法是林木资产评估的重要方法之一，是根据林学特性，通过预测被评估林木的生长状况，测算林木在评估基准日到主伐期间的纯收益(采伐收入减成本费用)的折现值，扣除评估基准日到主伐时所支出的营林生产成本、地租等折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。

㈡、收益净现值法  该方法用于林木资产评估，特别是在经济林的评估中应用较多，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。

㈢、假设开发法  该方法主要用于森林景观资源资产的评估，当被评估森林景观资源资产需要经过一定的基础性建设才能给经营主体带来经济利益时，可采用假设开发法对其进行评估。

该方法是在合理开发的假设条件下，首先测算评估对象达到预定可经营状态时所必要的初始开发投资，再预测评估对象在营运期内各年经营净收益，***后将各年经营净收益现值扣减初始投资现值后的差额累计求和，作为森林景观资源资产评估价值。  

如森景观资源资产已开发完成， 未来不需要再进行基本建设投资，并已经开始经营获利时，在计算森林景观资源资产评估值时，不再测算开发投资，仅预测未来经营期内的预期净收益额折现并累计求和，作为森林景观资源资产评估价值。  

㈣、年金资本化法  

该方法既可用于林木资产评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下： 

1、林木资产评估  

是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的效益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。

2、林地使用权评估  

年金资本化法是将被评估林地资产每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，按适当的投资收益率估算林地评估值的方法。

㈤、林地期望价法  

该方法主要用于林地使用权资产的评估，是以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值。

三、成本法  

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，再估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在森林资源资产评估中，成本法主要包括重置成本法、序列工序法、林地费用价法等。

 ㈠、重置成本法  

该评估方法既可以用于林木资产的评估，又可以用于森林景观资源资产的评估，现分别介绍如下：  

1、林木资产评估  

是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。

㈡、序列工序法  

此方法用于林木资产评估，以现时工日生产费用和林木资产经营中各工序的平均需工数估算林木资产重置价值的方法。

㈢、林地费用价法  

该方法用于林地使用权的评估，是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。

四、其他评估方法 

㈠、清算******法  

主要用于林木资产的快速变现清算评估，先按现行市价法或其它评估方法进行估算，再按快速变现的原则，根据市场的供需情况确定一个折扣系数，然后确定被评估林木资产的清算******。

该方法适用于企事业单位破产、停业清理的林木资产评估。

㈡、森林生态系统服务功能价值评估方法       

森林生态系统服务功能是指森林生态系统与生态过程所形成及所维持的人类赖以生存的自然环境条件与效用。森林不仅为社会提供有形的物质产品，同时也向社会提供良好的生态服务。由于森林所提供的有形产品可以通过市场交换实现其价值, 而其生态功能是无形的, 缺乏成熟的直接可以交换的市场，其价值量化也需要大量的科学研究成果和相关数据积累来支持，评估难度很大。    

现阶段我国森林生态系统服务功能价值评估，是在总结国内外相关研究成果的基础上，依据我国的实际情况，确定森林生态系统所提供的各类生态服务功能项目，分别对森林生态系统服务功能的涵养水源、固土保肥、改良土壤、固碳释氧、净化环境和保护生物多样性等方面的价值进行评估。

㈢、拆迁补偿中的特殊评估方法  

随着我国经济建设的发展，城市化进程的加快，因征占用林地，对资产所有者的拆迁补偿评估，作为一种新的评估业务，逐渐发展起来。  

拆迁补偿评估是一项政策性很强的评估工作，选择恰当的评估方法至关重要，因此，进行拆迁补偿评估时，不但要按照评估准则的要求首先确定适当的价值类型，还要根据评估目的，结合项目的具体情况，依据当地政府有关拆迁政策及规章制度等选取恰当的评估方法。 

森林资源资产评估作为一项专业性很强的资产评估工作，其任务***是通过对各种类型的森林资源资产，在不同情况下的价值进行专业分析、判断，从而发现和估算与森林资源资产存在条件相匹配的客观价值。在实际评估过程中，评估方法的确定，除考虑评估目的、价值类型等因素外，还要考虑被评估森林资源资产的特点、状态以及当地生产经营水平等因素。

 

森林资源资产评估所需资料

一、评估人员核实查验的资料：

1、评估资产占有方或委托方营业执照；

2、委估森林资产国有（山）林权证原件；

3、本次评估相关经济行为的申请和批复原件；

二、向评估人员提供并由评估人员带走的资料：

1、评估资产占有方或委托方营业执照复印件并加盖公章；

2、委估森林资产国有（山）林权证复印件并加盖公章；

3、本次评估相关经济行为的申请和批复的复印件并加盖公章；

4、对委托评估资产的清单进行确认并加盖公章；

5、林权证范围证明；

6、资产占有方自资产清查日后，无种植、采伐、火灾等改变清查结果行为的证明（如有以上行为，则需提供相关资产小班因子资料，以做便调整）；

7、资产有无银行抵押、担保情况证明(如有以上行为，请提供相关的抵押合同原件核对，复印件和抵押资产清单盖章)；

8、******函（由评估人员提供标准格式）并加盖公章；

9、林相图（带地形地貌）；

10、林现阶段正在执行的造林技术规范（项目造林、场内、场外造林均可）；

11、关于××地形地貌、气候土壤等情况简介（电子版）； 

12、森林资源资产评估市场调查表。

 

工程造价

工程造价的直意***是工程的建造******。工程计价的三要素：量、价、费。广义上工程造价涵盖建设工程造价（土建专业和安装专业），公路工程造价，水运工程造价、铁路工程造价，水利工程造价，电力工程造价，通信工程造价，航空航天工程造价等。工程造价是指进行某项工程建设所花费的全部费用，其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工结算等等。工程造价的主要任务：根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程中所包含的直接费（人工、材料及设备、施工机具使用）、企业管理费、措施费、规费、利润及税金等等。

从事工程造价的工作人员主要涉及到的能力应包括：熟悉各专业工程技术规范、造价定额及有关建设管理制度，熟悉各专业工程的计量规则，具有较强的工程量计算能力，能编制项目各阶段造价文件（投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、招标控制价（工程量清单预算）、投标报价、工程结算、竣工决算），熟练应用造价软件，有一定的资料管理能力等。

审核内容

1.概述

预结算的审核，主要是工程量是否正确、单价的套用是否合理、费用的计取是否******三方面为******，在施工图的基础上结合合同、招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察资料、工程变更签证、材料设备******签证、隐蔽工程验收记录等竣工资料，按照有关的文件规定进行计算核实。

2.工程量的审核

工程量的误差分为正误差和负误差。正误差常表现在土方实际开挖高度小于设计室外高度，计算时仍按图计。楼地面孔洞、地沟所占面积未扣；墙体中的圈梁、过梁所占体积未扣；钢筋计算常常不扣保护层；梁、板、柱交接处受力筋或箍筋重复计算等等；正误差表现在******按理论尺寸计算工程量，项目的遗漏。因此对施工图工程量的审核***重要的是熟悉工程量的计算规则。一是分清计算范围，如砖石工程中基础与墙身的划分、混凝土工程中柱高的划分、梁与柱的划分、主梁与次梁的划分等。二是分清限制范围，如建筑屋层高大于3.6m时，顶棚需要装饰方可计取满堂脚手架费用，现浇钢筋混凝土构件方可计取支模超高增加费。三是应仔细核对计算尺寸与图示尺寸是否相符，防止计算错误产生。对签证凭据工程量的审核主要是现场签证及设计修改通知书应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。审核时应作好调查研究，审核其合理性和有效性，不能见有签证即给予计量，杜绝和防范不实际的开支。

3.套用单价审核

工程造价定额具有科学性、******性、法令性，它的形式和内容，计算单位和数量标准任何人使用都必须严格执行，不能随意提高和降低。在审核套用预算单价时要注意如下几个问题：

（1）对直接套用定额单价的审核---首先要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致，如构件名称、断面形式、强度等级（砼标号、水泥砂浆比例）等。其次工程项目是否重复套用。如块料面层下找平层；沥青卷材防水层，沥青隔气层下的冷底子油；预制构件的铁件；属于建筑工程范畴的给排水设施。在采用综合定额预算的项目中，这种现象尤其普遍，特别是项目工程与总包及分包都有联系时，往往容易产生工程量的重复。另外定额主材******套用是否合理，对有******限价的材料的定额套用的规定等。如花岗石、大理石、木地板、外墙装饰板等，主材******未超过******限价的，按定额规定，以94预算价进入直接费，按实计补价差；主材******超过******限价的，则以******限价进入直接费，按实计补价差；

（2）对换算的定额单价的审核---除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分？同时换算的方法是否******？采用的系数是否正确？这些都将直接影响单价的******性。

(3)对补充定额的审核---主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算******、人工工日及机械台班单价是否合理。

4.费用的审核

取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标书等来确定费率。审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差调整的材料是否符合文件规定。如计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础。对于费率下浮或总价下浮的工程，在结算时特别要注意变更或新增项目是否同比下浮等。

 

审核方法

由于建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，具有多次性计价的特点。因此采用合理的审核方法不仅能达到事半功倍的效果，而且将直接关系到审查的质量和速度。主要审核方法有以下几种：

1.全面审核法

全面审核法***是按照施工图的要求，结合现行定额、施工组织设计、承包合同或协议以及有关造价计算的规定和文件等，全面地审核工程数量、定额单价以及费用计算。这种方法实际上与编制施工图预算的方法和过程基本相同。这种方法常常适用于初学者审核的施工图预算；投资不多的项目，如维修工程；工程内容比较简单（分项工程不多）的项目，如围墙、道路挡土墙、排水沟等；建设单位审核施工单位的预算等。这种方法的优点是：全面和细致，审查质量高，效果好；缺点是：工作量大，时间较长，存在重复劳动。在投资规模较大，审核进度要求较紧的情况下，这种方法是不可取的，但建设单位为严格控制工程造价，仍常常采用这种方法。

2.******审核法

******审核法***是抓住工程预结算中的******进行审核的方法。这种方法类同于全面审核法，其与全面审核法之区别仅是审核范围不同而已。该方法是有侧重的，一般选择工程量大而且费用比较高的分项工程的工程量作为审核******。如基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程，门窗幕墙工程等。高层结构还应注意内外装饰工程的工程量审核。而一些附属项目、零星项目(雨蓬、散水、坡道、明沟、水池、垃圾箱)等，往往忽略不计。其次******核实与上述工程量相对应的定额单价，尤其******审核定额子目容易混淆的单价。另外对费用的计取、材差的******也应仔细核实。该方法的优点是工作量相对减少，效果较佳。

3.对比审核法

在同一地区，如果单位工程的用途、结构和建筑标准都一样，其工程造价应该基本相似。因此在总结分析预结算资料的基础上，找出同类工程造价及工料消耗的规律性，整理出用途不同、结构形式不同、地区不同的工程的单方造价指标、工料消耗指标。然后，根据这些指标对审核对象进行分折对比，从中找出不符合投资规律的分部分项工程，针对这些子目进行******计算，找出其差异较大的原因的审核方法。常用的分析方法有：

(1)单方造价指标法：通过对同类项目的每平方米造价的对比，可直接反映出造价的******性；

(2)分部工程比例：基础，砖石、混凝土及钢筋混凝土、门窗、围护结构等各占定额直接费的比例；

(3)专业投资比例：土建，给排水，采暖通风，电气照明等各专业占总造价的比例；

(4)工料消耗指标：即对主要材料每平方米的耗用量的分析，如钢材、木材、水泥、砂、石、砖、瓦、人工等主要工料的单方消耗指标。

4.分组计算

***是把预结算中有关项目划分若干组，利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。采用这种方法，首先把若干分部分项工程，按相邻且有一定内在联系的项目进行编组。利用同组中分项工程间具有相同或相近计算基数的关系，审查一个分项工程数量，***能判断同组中其他几个分项工程量的******程度。如一般把底层建筑面积、底层地面面积、地面垫层、地面面层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚涂料面层编为一组，先把底层建筑面积、楼地面面积求出来，其他分项的工程量利用此些基数***能得出。这种方法的******优点是审查速度快，工作量小。

5.筛选法

筛选法是统筹法的一种，通过找出分部分项工程在每单位建筑面积上的工程量、******、用工的基本数值，归纳为工程量、******、用工三个单方基本值表，当所审查的预算的建筑标淮与"基本值"所适用的标准不同，***要对其进行调整。这种方法的优点是简单易懂，便于掌握，审查速度快，发现问题快。但解决差错问题尚须继续审查。